法人と個人ではどちらが有利か？Corporation or Private
一般的には課税所得が900万を超えると法人化した方がいいと言われています。何故ならば、個人の場合は900万超の所得に係る税率は所得税・住民税合わせて約43％、法人の場合は課税所得800万以下は約23％、800万を超えると33％となるためです。また、近年は所得税は増税の傾向、法人税は減税の傾向にあり、このことからも法人の方が税率の面で有利だということがわかります。
また、個人の課税所得が900万に満たない方でも、以下で説明するような所得の分散や経費枠の広さ、プロパー融資、損失の繰越と土地に係る借入利息等の制度の違いにより法人化した方が有利となる可能性が大いにあります。
所得の分散・経費枠の広さCost
法人ならば親族等に給与を出すことにより所得を分散し、最終的な税額を少なくできます。(個人でも可能ではありますが、いくつか条件があり、場合によっては経費計上が否認されます)
また、経費についても、個人よりも幅が広がることはもちろんのこと、法人ならではの節税型商品もありますから、選択の幅が広がります。
プロパー融資Loan
不動産投資を始めるとまずはパッケージ型のアパートローンで融資を受ける方が多いと思います。これはサラリーマンとしての属性で融資を受けているということになります。しかし、このアパートローンでは、融資限度額に年収の〇倍等の制限があり、頭打ちが来てしまいます。
これに対しプロパー融資は不動産経営者としての実績が評価の対象となり、融資の可否が決まります。ここには融資限度額の制限はほぼありません。不動産投資を拡大していくならばこのプロパー融資を引き出すことが重要となります。
ではどのようにすればプロパー融資を引き出せるかというと、答えは法人で実績を積んでいくことです。もちろん個人でもプロパー融資は引き出せますが、法人の方がより引き出しやすい(実績を評価されやすい)のです。これには個人の場合は貸借対照表を作成しないことも多いが、法人の場合は作成は必須であり、申告書も法人の方がより細かく作成し、銀行側としても実態を把握やすいということも理由となっていると思います。
損失の繰越と土地に係る借入利息Interest
損失は個人では3年間しか繰り越せませんが、法人の場合は9年間繰り越せます。また、個人の場合は損失となった場合、経費計上した借入利息のうち、土地購入のために要したとみなされる部分は経費計上できませんが、法人の場合は経費計上可能です。特に都心部においては、購入価格のうち、土地の割合は大きくなりがちですので、土地に係る借入利息が認められないと非常に勿体無いです。
