税金が発生してしまうケース

以下のケースでは税金が発生してしまいます。

１）保険金＞修繕費
例えば保険金1,200万、修繕費は1,000万だったケースは200万に対して課税となります。

２）修繕が資産価値を向上させている場合
破損した部分について原状回復をするための支出は、一括で費用計上できます。

一方でその修繕が資産価値を明確に向上させる場合では、資本的支出とみなされ、資産計上をして減価償却により数年～数十年に渡って費用化されます。

一般的に資本的支出とみなされるのは以下のようなケースです。

・建物の増築
・和室から洋室ヘリフォーム
・より耐久性の高い塗料を使用した外壁塗装

要するにどうせ修繕するならバリューアップさせようとすると、一括で費用計上できないケースがあるということですね。

逆にいえば、修繕は原状回復のみ、保険金＜修繕費ならば、受け取った保険金に対して課税されることはないということです。

圧縮記帳の活用(バリューアップ時の税金対策)

現実的には保険金による修繕の大部分は一括で費用計上することになると思います。

ただ、不動産投資家として、チャンスがあればバリューアップして家賃を上げたい、入居促進に繋げたいという気持ちはよくわかります。

そんな時は税金を払うしかない、、、、
というわけではないのでいのでご安心下さい！！

圧縮記帳を使えば、バリューアップをしたとしても保険金に対する税金をゼロに出来る可能性があります！！

圧縮記帳を行うとバリューアップした固定資産の資産計上額を、保険金の利益の金額分圧縮損として費用計上が可能となります。

例えば以下のケースで考えてみます。

・保険金　800万
・原状回復のための修繕費　400万
・バリューアップのための資本的支出　1,000万

この場合、保険金800万－修繕費400万＝400万に対して課税されます。
資本的支出1,000万は固定資産計上され、減価償却により費用化されます。

一方で圧縮記帳を行うと、保険差益の400万と同額の固定資産圧縮損を費用計上し、同時に固定資産計上した金額を400万取り崩します。

図で表すと下記のようなイメージです。

これにより保険金に対しては課税されないことになります。

実は個人で保険金を受け取るとオトクになるケースがあります。

法人税では受け取った保険金は全額収益計上、それに対応する修繕費や圧縮記帳の適用により、保険金に対する課税を抑えることになります。

一方で個人においてはそもそも保険金を受け取っても収益計上しなくてよいケースがあります。
収益計上しないということは当然課税もされませんので、かなりオトクです！

そのケースとは、、、、

上述した１）保険金＞修繕費の場合です。

この場合、通常は保険金のうち修繕費を超える部分に対して課税されますが、個人の場合は、修繕費を超える部分に関して課税しなくてOKということになります。

理由は所得税法第九条において「保険金及び損害賠償金（これらに類するものを含む。）で、心身に加えられた損害又は突発的な事故により資産に加えられた損害に基因して取得するもの」は非課税と定められているためです。

前回ご紹介した事故時諸費用特約を使えば、非課税で受け取れる金額がかなり大きくなりそうですね。

なお、休業補償金や事業の経費を補填する意味合いの保険金を受け取った際は収入として計上が必要となりますのでご注意下さい。

・保険金＞修繕費の場合や保険金でバリューアップさせた場合は税金が発生する可能性有
・バリューアップさせた場合は、圧縮記帳により保険金に対する課税をなくせる
・個人の場合は、保険金＞修繕費でも課税されないこともある

不動産投資において、資金効率を考えると税金対策は非常に重要です。
保険金を受け取った時は是非この記事を参考に税金がどうなるのかを考えてみて下さい！！

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