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利益とキャッシュフローは異なります!Blog

利益とキャッシュフローとは?


当たり前ですが、家賃収入-経費が利益になります。
そしてこの利益に対して、法人税や所得税が掛かってきます。

一方でキャッシュフローはお金の出入りなのでイメージしやすいと思います。
通帳に不動産の入出金がすべて記帳されているとすると、入金-出金がキャッシュフローとなります。

必ずしも経費=キャッシュアウトではない


大部分の経費はキャッシュアウトを伴います。しかし、ほんの一部だけキャッシュアウトを伴わない経費があります。そしてこの部分が多くの不動産投資家の混乱を招きます。

では 経費=キャッシュアウト とならないのは一体どういったものか?


代表的なものとしては、減価償却費です。

減価償却費は不動産の取得時にキャッシュアウトはされますが、翌年以降はありません。最初のキャッシュアウトを徐々に取り崩して経費化していくイメージです。


キャッシュアウトせずに経費計上を行うことができ、それにより節税ともなりますので、一般的には減価償却費は良い経費と言われています。
そして銀行も赤字の原因が減価償却の場合は、仮に赤字の場合でも、キャッシュフロー上は黒字経営の会社として評価してくれることも多いです。

逆にキャッシュアウトしたのに経費とならないものもある


代表的なものは借入の返済です。
考えてみれば当たり前ですが、借りていたものを返しただけなので、キャッシュアウトしているにも関わらず経費とはなりません。
(経費とならないのは元本のみで、利息部分は経費とできます)


こっちの方がやっかいで、世の中に黒字倒産なる言葉があるのも、キャッシュアウトしたにも関わらず経費とならない項目があるためです。

まとめ


不動産投資においては、

減価償却費⇒経費となるが、キャッシュアウトはなし
借入の元本返済⇒キャッシュアウトするが、経費とならない

と覚えておけばとりあえず大丈夫だと思います。


この2点の違いのために 利益とキャッシュフローの金額に差額が出てくることになります。



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