え？こんなのも経費に？不動産投資の経費の実例公開！！Blog

これは経費になるの？あれはどうだろう？
みなさん一度は悩んだことがあると思います。

不動産投資をしている以上、なるべく多く経費を計上して、納税をしたくない、税金の還付を受けたい、その気持ちわかります。
私自身もそう思いながら不動産投資をしています。

ただ、税理士の立場で関与していると、もう少し経費があると思うんだけどな、こんなものも経費にできるのになと思うこともあります。
一方でこれは結構厳しいだろうなと思いつつ、税務調査で否認されなかったものもあります。

今回は皆さんの経費計上のヒントとなるように、いくつか事例を掲載させて頂きます。
なお、経費に対する基本的な考え方は下記をご参照頂けると理解が深まります。

この経費はOK？どこまで経費になる？

これをするだけで人生の出費が〇割減る！？経費を使うということの意味

また、領収書をなくしてしまうこともたまにあると思いますが、その場合は下記の記事をご参照下さい。

領収書を無くしたらどうする？

経費として認められやすいもの

不動産投資に直結する支払い(不動産の管理費、固定資産税、修繕費、借入利息等)は経費となるのは疑いようがないと思います。
それ以外の間接的に不動産投資に関係するもので、経費としてよくあるものは以下のようなものです

・通信費(携帯代やネットの回線費)
　⇒プライベートでも使っている場合は、事業に使っている割合分のみが経費です。

・書籍代、セミナー代、コサンルティング費用等の情報収集や勉強のための費用
　⇒不動産投資に関連しているものならば、経費計上可能です。

・業者や投資家仲間との情報交換等のための飲食代
　⇒単純なご友人との飲食代は経費となりません。
　　ただ、ご友人との飲食代でも、不動産の情報交換のためのものならば経費となります。

・PCやその他事務用品の購入費用
　⇒不動産投資に使っているものならば経費計上可能です。

・物件調査時の交通費や宿泊費
　⇒遠方で宿泊代が含まれていたとしても、物件の視察のためならば経費となります。
　　但し、ご家族と一緒に入った場合は、ご家族分は経費とできませんし、
　　私的な旅行の要素がある場合は、一部は経費計上できないということになります。

・車の減価償却費、ガソリン代等
　⇒物件の視察や管理のために必要という事であれば、もちろん車の減価償却費等も経費となります。
　　ただ、プライベートでも使用する車ならば、使用割合に応じて経費計上となります。

・事務所の家賃
　⇒不動産投資のためだけに新規で事務所を借りた場合は経費計上可能です。
　　但し、事務所として借りておきながら、そこで生活していたり、　
　　プライベートで使っているような場合は、経費と出来ません。

・社宅
　⇒個人の場合は、社宅を経費計上するのはできませんが、
　　法人の場合は、法人名義で物件を借りてそこに住めば、社宅の家賃は経費となります。
　　但し、社宅は個人から法人へ実際の家賃の2～4割(目安金額)の家賃を支払い必要があります。
　　例えば、家賃10万円で借りて、個人負担の家賃が2万だった場合、
　　法人では差額の8万が経費となるというイメージです。

・ご家族への給与
　⇒業務実態がしっかりとあれば、ご家族への給与も経費計上可能です。
　　但し、個人の場合は、5棟または10室以上の不動産を保有しており、
　　一定の要件を満たす必要があります。

見て頂くとわかる通り、個人と法人とでは経費の範囲に違いがあるものもあります。
基本的には法人の方が経費計上の範囲が広いです。
このあたりは後日別のブログにまとめます。

こんなものでも経費でOK？過去の事例から読み解く経費の原則

お客様で高級ホテルや高級旅館への宿泊費を経費計上している方がいらっしゃいました。
普通に考えたらプライベートな旅行とみなされ、経費を否認されてしまいます。

これは税務調査が入ったら危ないかも、と思いお客様に確認してみると、
・ホテルや旅館の内装
・従業員のホスピタリティ
を実際に体験したかったとのことでした。

そしてそれを自分の不動産投資にも活かすということでした。

1泊数十万する場所で、金額的にも目立つのでどうかなと思っていたのですが、お客様の主張も確かにと思う面もあります。
一度宿泊して体験してみなければ見えてこないものもあります。

そこで、万一税務調査が発生した時に、経費として認められるように
　・内装等の写真を参考資料として保管しておくこと
　・宿泊した感想や、不動産投資の役に立ちそうな個所をメモ書きしておくこと
　　(可能ならばレポートの形式が望ましい)
　・実際にこの内装を参考にしてリフォームをした等の不動産投資に活きた実例を用意しておくこと
をお願いしておきました。

その後少し経ってからこのお客様に税務調査が入り、案の定、高額の宿泊費は調査官から指摘されました。

ただ、私がお願いしていた事項をしっかりと対応して下さっており、調査官に論理的に説明できました。
そのホテルの内装がリフォームにも実際に役立っていて、それも客観的に説明できたので、税務調査では否認されませんでした。

このように一見して難しいと思われるようなものでも、不動産投資に必要な経費ということを客観的に説明できるならば、経費計上出来る可能性があります。
今回の場合は、実際にリフォームに役立っていたのが大きく、説得力のある説明が出来ました。

逆に経費とならない項目は

以下の支払いは経費となりません。

・借入の元本の返済
　⇒元本部分は借りていたお金を返しただけなので経費にはなりません。

・所得税、住民税、法人税等の税金
　⇒これらの税金は納付したとしても経費とは認められません。
　　固定資産税等は経費になるので大丈夫です。

・スーツ代
　⇒スーツ代は基本的に自己負担で購入するものとされているため、経費計上できません。
　　ただ、例えばDIYする方は作業着程度なら経費計上できる可能性があります。
　　プライベートや本業のお仕事でも作業着を使うということならば別ですが、
　　DIYのみに使うということならばOKです。

・ジムの会費や旅行代金
　⇒福利厚生として経費と出来ると思っている方もいるようですが、基本的にNGです。
　　法人で他に従業員も雇っている場合は、一定の基準を設けて
　　経費計上出来る場合はありますが、家族のみで経営している場合はNGです